Mene sisältöön 
Oman työn kustannus lyhytvuokrauksessa on helppo aliarvioida, koska sitä ei näy missään laskussa. Totuus on kuitenkin se, että jos käytät majoittamiseen kymmenen tuntia kuukaudessa ja tuntisi arvo on vaikkapa 30 euroa, olet jo käyttänyt 300 euroa omaa aikaasi, vaikka et ole maksanut kenellekään mitään. Tässä artikkelissa käymme läpi, mihin se aika oikeasti kuluu, miten lasket sen arvon ja milloin ulkoistaminen alkaa oikeasti kannattaa.
Mihin tunteihin lyhytvuokraajan aika oikeasti kuluu?
Lyhytvuokraajan aika kuluu pääosin neljään asiaan: pyykkihuoltoon, siivoukseen, vierasviestintään ja varausten hallintaan. Näistä pyykkihuolto on ylivoimaisesti eniten aikaa syövä, ja se yllättää lähes jokaisen aloittelevan majoittajan. Yksi vaihtosiivous voi tarkoittaa useita pesukoneellisia, kuivaamista, viikkaamista ja kuljetusta, ennen kuin lakanat ovat taas sängyssä.
Käytännössä tyypillisen yhden makuuhuoneen kohteen majoittajan viikko voi näyttää tältä:
- Pyykkihuolto: pesu, kuivaus, viikkaaminen ja kuljetus vievät helposti 1,5 tuntia per vaihto
- Siivous: perusteellinen vaihtosiivous vie 1,5 tuntia, jos teet sen itse
- Vierasviestintä: sisäänkirjautumisohjeista palautepyyntöihin kuluu 20 minuuttia per varaus
- Varausten hallinta ja hinnoittelu: kalenterin päivitys, hintojen säätö, erikoistoiveet, noin 30 minuuttia viikossa
Jos kohteessa on esimerkiksi kahdeksan varausta kuukaudessa, pelkkä pyykkihuolto voi viedä yli kymmenen tuntia. Ja tämä on se osa, jota harva osaa laskea mukaan, kun miettii, onko lyhytvuokraus kannattavaa.
Miten lasket oman tuntisi arvon majoittajana?
Oman tunnin arvo majoittajana lasketaan yksinkertaisesti: ota kuukausitulosi tai tuntipalkkaasi vastaava arvo ja käytä sitä vertailulukuna. Jos ansaitset palkkatyössä 25 euroa tunnissa, jokainen tunti, jonka käytät pyykkäämiseen tai siivoamiseen, maksaa sinulle 25 euroa menetettyä tuloa tai vapaa-aikaa.
Tämä ei tarkoita, että siivous on jotenkin väärää puuhaa. Se tarkoittaa, että sillä on hinta, vaikka et maksa sitä kenellekään. Taloustieteen termein kyse on vaihtoehtoiskustannuksesta: mitä muuta voisit tehdä sillä ajalla?
Käytännön laskukaava on helppo:
- Laske, montako tuntia käytät majoittamiseen kuukaudessa
- Kerro se oman tuntisi arvolla (esim. 25 tai 35 euroa)
- Vertaa tulosta siihen, mitä ulkoistaminen maksaisi
Monella majoittajalla tämä laskutoimitus on silmiä avaava hetki. Kymmenen tuntia kuukaudessa kertaa 30 euroa on 300 euroa, joka ei näy missään kirjanpidossa mutta on silti ihan oikea kustannus.
Paljonko Airbnb-majoittaminen vie aikaa kuukaudessa?
Airbnb-majoittaminen vie keskimäärin 10 tuntia kuukaudessa per kohde, jos hoidat kaiken itse. Tähän lukuun sisältyvät siivous, pyykkihuolto, vierasviestintä ja varausten hallinta. Luku voi nousta selvästi, jos varauksia on paljon tai kohteessa on useita makuuhuoneita.
Tässä on realistinen erittely aktiiviselle kohteelle, jossa on noin kahdeksan varausta kuukaudessa:
- Pyykkihuolto: 8 x 1,5 h = 12 tuntia
- Siivous: 8 x 1,5 h = 12 tuntia (jos teet itse)
- Vierasviestintä: 8 x 20 min = noin 2,5 tuntia
- Varausten hallinta: noin 2 tuntia kuukaudessa
Yhteensä siis lähemmäs 28 tuntia kuukaudessa, jos siivous ja pyykit hoidetaan itse. Tämä on jo lähes viikonlopun verran aikaa. Kun tämä aika muutetaan euroiksi, lyhytvuokrauksen työmäärä saa aivan uuden merkityksen.
Mikä lyhytvuokrauksessa vie eniten aikaa suhteessa tuottoon?
Pyykkihuolto vie lyhytvuokrauksessa eniten aikaa suhteessa tuottoon. Se ei tuota lisää rahaa, se ei paranna arvosteluja merkittävästi yli tietyn tason, mutta se vie tasaisesti tunteja viikosta toiseen. Siivous on lähellä perässä, mutta pyykkihuolto on se operaatio, joka toistuu jokaisen varauksen yhteydessä ja jota on vaikea optimoida ilman ulkoistamista.
Vierasviestintä on toinen ajansyöjä, joka hukkuu helposti. Jokainen kysymys avaimista, sisäänkirjautumisesta tai pysäköinnistä vie muutaman minuutin, mutta kun viestejä tulee yöllä tai kesken työpäivän, ne häiritsevät myös muuta elämää tavalla, jota ei lasketa tunteihin.
Hinnoittelu ja kalenterin ylläpito taas ovat töitä, jotka tuntuvat pieniltä mutta vaativat jatkuvaa huomiota, jos haluat maksimoida käyttöasteen. Yhden hinnan asettaminen ja unohtaminen tarkoittaa käytännössä menetettyä tuottoa.
Kannattaako lyhytvuokraus, jos lasket mukaan oman työn?
Lyhytvuokraus kannattaa edelleen, kun lasket mukaan oman työn, mutta vain jos työmäärä on hallinnassa. Jos käytät 25 tuntia kuukaudessa majoittamiseen ja ansaitset siitä 600 euroa, tuntipalkaksi jää 24 euroa, mikä on kohtuullinen mutta ei passiivinen tulo. Jos taas työmäärä putoaa viiteen tuntiin, sama 600 euroa vastaa 120 euron tuntipalkkaa.
Lyhytvuokrauksen kannattavuus ei siis riipu pelkästään tuloista, vaan siitä, kuinka paljon omaa aikaasi se syö. Tästä syystä passiivinen tulo on majoittamisen tavoitteena järkevä vain, jos prosessit on automatisoitu tai ulkoistettu riittävästi.
Muutama kysymys, joiden avulla voit arvioida oman tilanteesi:
- Kuinka monta tuntia käytät majoittamiseen kuukaudessa tällä hetkellä?
- Mitä se aika maksaa sinulle oman tuntisi arvon mukaan laskettuna?
- Paljonko ulkoistaminen maksaisi, ja jäisikö sinulle silti tuottoa?
Useimmiten laskut yllättävät positiivisesti: ulkoistaminen ei syö tuottoa niin paljoa kuin luulee, mutta vapauttaa aikaa tavalla, joka tuntuu heti.
Miten automatisointi vähentää majoittajan työmäärää?
Automatisointi vähentää majoittajan työmäärää poistamalla toistuvat manuaaliset tehtävät: viestien lähetyksen, sisäänkirjautumisohjeet, arvostelupyynnöt ja siivouksen tilauksen. Kun nämä toimivat automaattisesti, majoittajan aktiivinen aika per varaus voi pudota kirjaimellisesti muutamaan minuuttiin.
Käytännössä automatisointi rakentuu muutaman työkalun varaan:
- Channel manager tai PMS-järjestelmä hallitsee varauksia ja synkronoi kalenterin eri alustojen välillä automaattisesti
- Automaattiset viestit lähettävät vieraalle sisäänkirjautumisohjeet, muistutukset ja palautepyynnöt oikeaan aikaan ilman, että sinun tarvitsee koskea puhelimeen
- Älylukko poistaa avaintenvaihdon kokonaan ja antaa vieraalle henkilökohtaisen koodin jokaiseen varaukseen
Kun siivous on lisäksi integroitu channel managerin kanssa, siivoojan tilaus lähtee automaattisesti heti, kun varaus tulee sisään. Vieras saa ilmoituksen, kun asunto on siivottu ja valmis sisäänkirjautumiseen. Tämä on se taso, jolla majoittaminen alkaa oikeasti tuntua passiiviselta tulolta eikä toiselta työpaikalta.
Integroitu Vaihtosiivous toimii juuri tällä periaatteella: varaukset siirtyvät automaattisesti järjestelmään channel managerin kautta, eikä sinun tarvitse ilmoittaa niitä erikseen. Jos haluat tutustua tarkemmin siihen, miten tämä käytännössä toimii, tutustu palveluihimme ja työkaluihimme.
Milloin kannattaa ulkoistaa Airbnb-siivous ja pyykkihuolto?
Airbnb-siivous ja pyykkihuolto kannattaa ulkoistaa silloin, kun niiden tekemiseen käyttämäsi aika maksaa sinulle enemmän kuin ulkoistaminen. Käytännössä tämä tarkoittaa useimmiten jo kahta tai kolmea varausta kuukaudessa, koska pyykkihuolto on niin tasaisesti aikaa vievä operaatio, että se alkaa nopeasti syödä vapaa-aikaasi merkittävästi.
Ulkoistaminen on erityisen järkevää, jos jokin seuraavista pätee sinuun:
- Sinulla on palkkatyö tai muu toiminta, jonka tuntiansio ylittää siivouspalvelun hinnan
- Pyykkihuolto tuntuu jatkuvalta taakalta eikä asuntoasi ole lähellä pesulaa tai omaa pyykkikonetta
- Haluat kasvattaa majoitustoimintaa useampaan kohteeseen, mutta nykyinen työmäärä ei anna siihen mahdollisuutta
Vaihtosiivous sisältää hotellitekstiilien vuokrauksen, joten pyykkihuolto poistuu kokonaan sinun harteiltasi. Käynti sisältää kaiken lattioiden imuroinnista kylpyhuoneen puhdistukseen ja asunnon stailaukseen seuraavia vieraita varten. Sinun ei tarvitse miettiä, onko asunto kunnossa, koska se on aina kunnossa.
Jos olet vasta harkitsemassa majoitustoiminnan aloittamista tai haluat tietää, miten yhteistyö käytännössä toimii, ota yhteyttä niin käydään tilanne läpi yhdessä.
Anoppi tekee lyhytvuokraamisesta oikeasti helppoa
Anoppi auttaa majoittajaa tarjoamalla niin Airbnb-hosting-palvelut, vaihtosiivoukset kuin hotellitekstiilien vuokrauksen helposti ja luotettavasti ympäri Suomen. Toimimme Tampereella, Helsingissä, Turussa, Espoossa, Vantaalla, Rovaniemellä ja Lappeenrannassa, ja palvelumme räätälöidään juuri sinun tarpeisiisi, jotta majoittaminen olisi stressitöntä ja sujuvaa.
Taustalla on yli 40 000 hoidettua varausta ja vuosien kokemus siitä, mikä lyhytvuokrauksessa oikeasti vie aikaa ja mikä ei. Tiedämme, että pyykkihuolto on Akilleen kantapää, joten olemme rakentaneet siihen selkeän ratkaisun: hotellitasoiset tekstiilit toimitetaan kohteeseen tai vaihdetaan siivouksen yhteydessä suoraan pesulasta mankeloituina. Sinun ei tarvitse pestä, kuivata, viikata tai kuljettaa mitään.
Pakettimme skaalautuvat tarpeen mukaan: jos haluat hoitaa varaukset itse mutta ulkoistaa asunnolla tehtävän työn, Vaihtosiivous on sinulle. Jos haluat, että varaukset siirtyvät automaattisesti järjestelmään eikä sinun tarvitse tehdä käytännössä mitään, Integroitu Vaihtosiivous hoitaa sen. Ja jos haluat ulkoistaa kaiken täysin, Hosting-palvelu ottaa koko paketin haltuun listauksineen, asiakaspalveluineen ja hinnoitteluineen.
Olemme itse majoittajia, joten puhumme samaa kieltä kanssasi. Tutustu myös siivouskumppanuuteemme, jos olet kiinnostunut yhteistyöstä siivouksen tarjoajana. Ja jos haluat nähdä, miten palvelumme käytännössä toimivat ja mitä ne maksavat, tutustu palveluihimme ja työkaluihimme tarkemmin.
