Lyhyt- ja pitkäaikaisen vuokraamisen tuottoerot

Palautetaan mieleen edellisen blogin tuotot: Laskimme lyhytaikaisen vuokraustoiminnan tuotoksi 5255€ vuodessa esimerkkikohteella. Tämä oli ensimmäisen vuoden kassavirta, kun asuntoon oli ostettu 3000€ edestä kalusteita. Jos teoreettisesti ajattelemme, että toinen vuosi olisi yhtä tuottoisa ilman poikkeavia kuluja tai kalusteiden uusimista, kassavirtaa tulisi toisena vuonna 7355€. Laskelmia sokeasti katsottaessa tuottojen ja kassavirran valossa on helppoa ajatella, että miksi edes vuokrata asuntoaan pitkäaikaisesti?
Tämäkään asia ei ole, kuten elämä muutenkaan, mustavalkoista…

KENTIES LYHYTAIKAINEN TYÖLEIRI?

Lyhytaikaisessa vuokraamisessa asunto vuokrataan kalustettuna. Airbnb kohteissa on usein hyvät ja laadukkaat huonekalut sekä kodinkoneet. Vieraiden tulee tuntea olo kotoisaksi. Airbnb valitaan usein hotellin sijasta. Täten vieraalle korostuu keittiön toiminnallisuus eli mahdollisuus valmistaa omat ruoat. Keittiön tarvikkeisiin siis kannattaa panostaa ja tulee miettiä tarkkaan, mitä vierailleen haluaa tarjota. Monet pitävät vieraiden saatavilla aina:

• kahvia
• suodatinpusseja
• teetä
• mausteita

Näitä tulee siis täydentää ja inventoida säännöllisesti, puhumattakaan roskapusseista, tiskiaineista, talouspapereista jne.

Se, mikä tekee Airbnb kohteesta työleirin on vaihtosiivous eri majoittujien välillä sekä lakanoiden peseminen, kuivattaminen, viikkaaminen ja nukkumapaikkojen petaus. Määrittelet toki itse, kuinka pitkiä majoittumisia kohteeseesi voi varata, mutta tuoton ja työmäärän suhde huomioiden suosittelemme pääsääntöisesti yli kahden yön mutta alle viikon varauksia. Suosituksemme perustuu yleiseen tapaan antaa 20% alennus viikon ylittävistä majoituksista ja 50% alennus kuukauden majoituksista.
Suosituksen mukaan toimiessasi, käyt siivoamassa kohdetta pari kertaa viikossa, sekä hoidat ”lakanarallin”. Tämän kaiken päälle täytyy vielä lisätä majoittujien kanssa viestittely ja vastaaminen heidän kysymyksiinsä. Voidaan siis varmuudella sanoa, että lyhytaikainen vuokraaminen ottaa viikossa useita tunteja aikaa.

VAI PITKÄAIKAINEN TASAISUUS?

Pitkäaikainen vuokraaminen on parhaillaan hyvin vähän aikaasi kuluttava sijoittamisen muoto. Tämä korostuu kun sinulla on tarjota siisti asunto halutulta paikalta ja löydät siihen hyvän vuokralaisen. Tämän jälkeen passiivinen tulo on nimensä mukaisesti passiivista ja voisi myös karkeasti sanoa, että taloyhtiön kokoukset ja veroilmoituksen täyttäminen ovat kaikki aika, jota vuokraamiseen käytät vuoden aikana.

Useasti kuulee ajateltavan, että lyhytaikaisesti vuokrattu kohde ”kuluu” enemmän, kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa oleva. Haastamme tämän näkökulman omaan kokemukseemme perustuen seuraavilla asioilla:

• Lyhytaikaiset majoittujat eivät poraa seiniin reikiä
• Kalusteita ei raahata asuntoon ja sieltä pois vieraiden välissä (ellet itse sitä harrasta)
• Asuntoja siivotaan useasti verrattuna siihen, että vuokralainen voi olla siivoamatta asunnossa jopa vuosia
• Käyt itse tai joku tuttusi (Anoppi) käy asunnossa säännöllisesti, jolloin olet paremmin perillä asunnon kunnosta
  

Pitkäaikainen vuokraaminen ei ole niin tuottoisaa. Jos mietimme esimerkkikohdettamme, niin arvioimme, että kyseisen kohteen kuukausivuokra olisi 750€. Kyseisellä hinnalla se varmasti menisi helposti vuokralle. Tästä summasta vähennetään vastike ilman vesimaksua sekä lainanlyhennys.

Tuotosta 768€ / vuosi, verokarhu haluaa oman 30%. 
Kassavirtaa kertyy vuodessa siis 537,6€.

VALITAKKO TYÖLEIRI VAI PASSIIVISUUS?

Verrattaessa passiivisuuden tuottoa työleirin tuottoon passiivisuudella saa vain 7,3% työleirin osuudesta (kassavirta ilman kalustuskuluja). Toki Airbnb vuokraamisessa on hieman erilainen riski. Jotta laskelma olisi paremmin vertailtavissa, niin lasketaan lisäksi omalle ajalle hintaa.

Työmäärä / kk

• Siivous 1h / kerta ja kuukaudessa seitsemän siivousta = 7h
• Lakanoiden peseminen = 3h
• Viestintä majoittujille = 3h
• Tarvikkeiden inventaario + hankkiminen = 1h

=14h työtä / kk

Jokainen määrittelee itse omalle työlleen hinnan. Työn mielekkyys ratkaisee tässä paljon eli yhtä hintaa, joka pätee kaikkina aikoina, ei voi suoraan sanoa. Jos kuitenkin lasketaan siivousyrityksen laskutuksen mukaan niin 35-40€/h hintaa voidaan pitää realistisena. Ongelmana toki on, että siivousyritykset tekevät hieman jäykästi tai huomattavasti korkeammalla hinnalla Airbnb siivouksia…

Mutta edellisellä arvolla laskettuna oman työsi hinta olisi 490€ – 560€ / kk.
Korkeamman hinnan mukaan laskettuna vuodessa oman työsi arvo on 6720€.
Kassavirrasta 7355€ – oman työn 6720€ = 635€ jää uudeksi kassavirraksi.
Mikäli siis lasket oman työsi arvon pois kassavirrasta, niin pitkäaikaisen ja lyhytaikaisen vuokraamisen erotukseksi jää vain 97,4€!

Ps. Onko Airbnb toiminta siis ”rakkaudesta lajiin” harrastus?
Vastaus on Ei, ellet halua sen olevan!
Olemme perustaneet Anoppi.com palvelun, mikäli haluat päästä helpommalla ja nauttia silti hyvistä tuotoista.